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    新人新作:建議著手建立符合我國國情的住宅計價體系

    發布時間:2020-05-06  作者:本站編輯 來源:本站原創  瀏覽次數:
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    日前,住建部在《住宅項目規范(征求意見稿)》中提出,“住宅應以套內使用面積進行交易”,其主要考慮的是參照國際通行做法,提高住宅計價標準國際化水平。當前,社會各界對住宅計價中包含公攤面積普遍存在較大爭議,對住宅這一特殊商品,我們必須均衡、全面考慮多重影響房地產價格的因素,科學合理確定符合我國國情的住宅計價體系。

    公攤面積不是洪水猛獸,但問題發酵至今,與商品房面積計算及管理本身的亂象,媒體對公攤面積本質認識不清的宣傳,以及消費者一些錯誤期待密不可分。一方面,共有部位是房屋功能實現的重要組成部分,公攤面積的多少往往和實現房屋功能的完善、便利程度相關,是影響房屋價值和價格的重要因素。另一方面,公攤面積是確定共有部位產權歸屬的途徑,可杜絕未來可能在共有部位權利義務上的分擔糾紛?!段餀喾ā芬幎藰I主對住宅專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。而共有部分權利和義務大小,是通過占有的共有部分份額體現的。這對息紛止爭、構建和諧社會意義重大。

    為此,建議:

    1.全面考慮多重影響房地產價格的因素,建立符合我國國情的住宅計價體系。同時,修改《商品房銷售管理辦法》,鼓勵以使用面積計價,允許交易雙方選擇以套、套內建筑面積、建筑面積計價。

    2.構建新的住宅計價體系,必須考慮和原房屋權利證書載明的面積狀況的銜接。我國已存的建筑物區分所有權房屋,權利證書記載的往往只有建筑面積,少部分有套內建筑面積和分攤面積,基本上沒有套內使用面積。如果只推行按套內使用面積計價,將引起存量住宅交易計價和課稅基礎的混亂。事實上,住建部原來的計價體系,就包括了建筑面積、套內建筑面積、套的選項,因此新的計價體系不僅要有使用面積的內容,還應有建筑面積、套內建筑面積、套的計價選項。

    3.鼓勵以使用面積計價,但應明確共有部位明細及份額,重點解決商品住宅面積特別是公攤面積及包含的信息對群眾的不對稱性??梢钥紤]在商品房預(銷)售前,由有資質的房產測繪機構按照《物權法》及有關房產測繪技術規范進行測繪和公攤面積分攤,并把公攤數據顯化到共有部位名稱明細、占有份額上,讓群眾明明白白消費,實實在在購房。面積測繪結果特別是共有面積分攤方案和結果應經過管理部門審核,以政府信譽為擔保,讓公攤面積這一“高大上”的技術問題跌下神壇,從而建立符合我國國情的住宅計價體系。

    4.配套做好住宅總價和住宅套內使用面積、建筑面積、套內建筑面積及公攤面積內在關系宣傳工作,消除社會各界對取消公攤面積進入計價體系普遍存在的錯誤認知。很多消費者錯誤地認為取消公攤面積進入計價體系,可顯著降低房屋總價,物業管理費、暖氣費、裝修費等也可顯著降低。其實,這些都是由成本和市場決定的,按套內使用面積計價,只是實現消費者“所見即所得”的意識。

                                                                                                                                                                (社省委調研處)

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